Prüfung eines Mietvertrags

Ein Mietvertrag muss alle wichtigen Bestandteile eines rechtsgültigen Vertrags enthalten. Das Obligationenrecht (OR) legt u.a. die Regeln für die Mietverträge fest; vgl. Kapitel OR, Wohnen. Unterstützte Personen, die beispielsweise einen handschriftlichen Mietvertrag ohne nähere Angaben vorlegen, können verpflichtet werden, einen mietrechtlich anerkannten Vertrag abzuschliessen. Der Mieterverband (MV, mieterverband.ch) stellt auf seiner Webseite kostenlos Vorlagen zur Verfügung.

Liegt ein Mietvertrag vor, sind verschiedene Punkte zu beachten. 

Zunächst ist zu prüfen, auf welche Namen der Mietvertrag ausgestellt ist und welche Parteien unterschrieben haben. Manchmal kommt es vor, dass eine Drittperson im Mietvertrag erwähnt ist, die für offene Mietzinse haftet. Eine Bürgschaft ist besonders bei Mietschulden relevant. Denn dann müssen Kosten für offene Mietzinse nicht vom zuständigen Sozialhilfeorgan geprüft werden. 

Wohnen erwachsene Personen in einer Wohnung, ohne dass sie im Mietvertrag erwähnt sind, und haben sie auch keinen rechtsgültigen Untermietvertrag, sind sie aufzufordern, einen Vertrag abzuschliessen. Solange sie keinen rechtsgültigen Mietvertrag vorlegen, werden keine Wohnkosten bezahlt. Es wird davon ausgegangen, dass die Mieterschaft auf einen Mietzinsbeitrag verzichtet. 

Junge Erwachsene, die bei unterhaltspflichtigen Eltern wohnen, bekommen nach Kapitel C.4.2 Abs. 5 Skos (Wohnkosten für junge Erwachsene) nur einen Wohnkostenbeitrag ausbezahlt, wenn die Eltern ohne Kostenbeitrag selbst in eine Notlage geraten.

Der Beginn des Mietverhältnisses und der Zeitpunkt einer möglichen Kündigung sind zu beachten. Es gibt Mietverträge, die nach Mietbeginn erst nach einem Jahr kündbar sind. Im Fall einer Auflage zur Wohnungssuche bedeutet das jedoch nicht, dass eine Jahresfrist gewährt werden muss. Unterstützte Personen müssen nach Kapitel C.4.1 Erläuterungen b Skos (Überhöhte Wohnkosten) ihre rechtlichen Möglichkeiten zur vorzeitigen Kündigung oder die Übertragung eines Mietverhältnisses an eine Nachmieterschaft ausschöpfen.

In einem Mietvertrag ist für gewöhnlich ein Referenzzinssatz (= Hypothekarzins) festgelegt. Liegt der Wert höher als der aktuell gültige Wert, ist die unterstützte Person aufzufordern, ein Herabsetzungsbegehren des Werts auf den geltenden Ansatz an die Vermieterschaft zu stellen. Bei Unterlassung kann sie darauf hingewiesen werden, dass sie für den Differenzbetrag selbst aufkommen muss, vgl. Kapitel Referenzzinssatz steigt.

Es werden nach Kapitel 4.1 Abs. 2 Skos (Grundsatz: günstiges Wohnen) nur zulässige Mietnebenkosten übernommen; vgl. Kapitel Mietnebenkosten im Allgemeinen. Daher ist zu prüfen, ob die Mietnebenkosten ihrem Zweck entsprechend ausgewiesen sind. Denn spätestens bei Vorlage einer Jahresrechnung ist zu überprüfen, ob sich die abgerechneten Leistungen auf den Mietnebenkosten im Mietvertrag beziehen; vgl. Kapitel Mietnebenkosten, Jahresrechnung.

Es muss festgestellt werden, ob die unterstützte Person eine Mietkaution bezahlt hat und weiter überprüft werden, ob der im Mietvertrag festgelegte Betrag auf einem Bankkonto gesichert hinterlegt ist. Dazu ist die Vermieterschaft nach Art. 257e Abs. 1 OR (Sicherheiten durch den Mieter) verpflichtet, wenn sie von der Mieterschaft eine finanzielle Sicherheit verlangt.

Diese Ausführungen sind nicht abschliessend. Es sind alle Punkte in einem Vertrag zu beachten.